建築基準法には1敷地1住宅の原則がありますので、親の所有する敷地内に親の住宅とは別に住宅を新築する際には、敷地を分割しなければなりません。

さらに、それぞれの住宅が建ペイ率などの建築基準法に準拠していることも必要になりますので注意が必要です。

なお、親の土地を使用貸借するのであれば問題はないのですが、文筆と同時に土地の名義書換をする場合には、売買や贈与等の課税関係が生じてきますので注意してください。

敷地を分ける方法には、次のような「敷地の分割」と「土地の分筆」の2つがあります。取扱金融機関によっても異なりますが、住宅ローンを申込む時までにどちらかに決めておかなければなりません。

■敷地の分割
敷地の分割というのは、単に建物の建築確認をとる際の図面上で分割する方法です。

敷地の分割をした場合には、両方の土地が接道義務を果たしている必要があり、また、抵当権は敷地全体と本人の建物について設定します。

なお、登記上何かする必要はありません。

■土地の分筆
土地の分筆というのは、土地を登記の上でも分割する方法です。

土地の分筆をした場合には、両方の土地が接道義務を果たしている必要がありますが、土地を分筆登記するので、抵当権については新築する住宅とその敷地にのみ設定することになります。

ちなみに、文筆自体は建物が完成する時までで構いませんが、土地の測量や分筆登記には費用がかかります。