平成16年の税制改正によって、マイホームを売却して損が出た時には、買換えをしなくても損失の損益通産と繰越控除が認められることになりました。

また、住宅ローンの残りの債務よりもマイホームの売却価格が低いために損失が生じた場合には、売却した年に他の所得との損益通算ができるのはもちろんですが、控除しきれない損失についても翌年以降3年間の繰越控除が認めらています。

ちなみに、マイホームを売却した時の損益を他の所得と損益通算する場合、所得税については売却年からその効果が表れますが、住民税については前年の所得で計算されるためその効果が表れるのは2年目以降になりますので注意してください。

この特例を受けるための要件は次のようなものです。

■平成16年1月1日〜平成18年12月31日までの売却であること。ただし、平成19年度の税制改正で3年間延長されましたので、実際には平成21年12月31日までの売却までとなります。

■配偶者、直系親族、生計を一にする人等の親族等への売却でないこと。

■売却する住宅は、売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のものであること。

■マイホームを売却した日の前日時点（売買契約終結日）において、10年以上返済期間の住宅ローンがあること。

■翌年以降3年間に繰越控除を受ける場合には、その年の合計所得金額が3,000万円以下であること。